Leandro Melnick da Even no FBFE Ribeirão Preto 2022
Leandro Melnick, CEO da Even palestrou no FBFE Ribeirão Preto 2022 que teve como temática central Diversificação de Investimentos. Leandro dirige uma das empresas mais rentáveis do Brasil do setor imobiliário que surgiu também de uma empresa familiar, se profissionalizou e não parou de crescer.
Melnick abriu a sua palestra descrevendo o quanto se sentia confortável num Fórum de Empresas Familiares: “Nossa empresa, fundada pelo meu pai, é bem familiar. Eu trabalho junto com os meus dois irmãos e com a minha mãe que é a arquiteta chefe do nosso escritório. Temos o maior escritório de arquitetura da região Sul e hoje quero dividir com vocês um pouco da nossa história”, conta.
Leandro relembrou a história de duas empresas: a Melnick (do Sul) e a Even (de São Paulo) e a forma como se cruzaram no meio de suas trajetórias há uns 10 anos.
Há um ano, quando foi feito o IPO, a Melnick já era uma empresa líder na região Sul, com quase 50% de market share e com 50 anos de história. Fundada pelo pai de Leandro, a empresa já entregou no Sul mais de 200 empreendimentos (1,5 milhões de metros quadrados construídos) e uma empresa que tem ROAE de 21% nos últimos anos.
Fundada em 1970, a Melco era uma sociedade do pai de Leandro com uma outra família, uma sociedade super pequena que veio do interior do Rio Grande do Sul, de origem judaica de proprietários que tinham fugido da 2ª Guerra Mundial. Essa sociedade durou até a década de 70 quando o pai de Leandro a tornou aberta porque havia muitos filhos para pouca empresa.
E nesta divisão da Melco, surgiu a Melnick, uma empresa pequena de nicho de alto padrão que quando começou a crescer na década de 90 foi impactada pelo plano Collor. Como empresa incorporadora de capital intensivo sofreu bastante.
“Eu e meu irmão entramos no negócio com uma cabeça bem acadêmica de planejamento estratégico e escolhemos o seguimento de alto padrão. Desenhamos a empresa, mesmo sendo pequena, super bem-organizada, como todos os setores de uma grande empresa. Fomos a primeira empresa a ter ISO 9000. Nossa empresa era auditada e deu-se início ao crescimento ordenado de uma empresa bem pequena que contava com a ótima reputação que meu pai tinha em Porto Alegre”, relembra.
Lá pelos anos 2000, por conta de fatores macroeconômicos, a Melnick percebeu que o Brasil iria passar por um momento de crescimento que gerou o Investiment Grade. E foi nessa época que a Even entrou na história. As duas empresas fizeram uma parceria em 2008 quando o mercado imobiliário deu um boom e mudou muito porque 19 empresas fizeram o IPO no ano (algo incomum, só acontece no Brasil).
A Melnick queria participar do movimento transformacional para o mercado imobiliário. Ao ser abordada por várias empresas, definiram uma norma que só fariam parceria se tivessem 100% da gestão. E foi aí que apareceu a Even que estava crescendo geograficamente e aceitou a ideia. A Melnick Even foi feita com o aporte de 40 milhões de Reais (que é pouco) e ela representava menos de 3% do tamanho da Even num projeto diferente de ter absoluta autonomia de gestão.
“Fizemos um planejamento estratégico completamente diferente do que a Even e as outras empresas tinham e começamos a crescer dentro do nosso nicho de alto padrão. Em 2013 nos tornamos a maior empresa do Sul (éramos antes a 15ª do ranking) porque tivemos um acerto de posicionamento estratégico”, conta.
Em 2014, fizeram uma parceria com a Arcádia, a maior urbanizadora do Sul do Brasil, em 2015 fizeram outra com o fundo Neopar que se tornou o maior acionista da Even com 48% de participação e, em 2020, fizeram o IPO da Melnick.
Hoje Leandro é CEO da Even e presidente do conselho da Melnick, onde seu irmão é o CEO. Portanto, nos últimos 10 anos passaram de uma empresa pequena para duas grandes de capital aberto. Segundo Leandro, a empresa ainda é familiar. Trabalham o pai (conselheiro), a mãe, ele e os dois irmãos num ambiente de alta governança.
“Temos alguns valores de gestão do nosso negócio que conservamos até hoje e os levamos para a Even quando assumimos o seu controle por sermos os maiores acionistas”, diz.
A empresa sempre faz planejamento estratégico, desde o ano 2000 e revisam tudo a cada 5 anos por ser o Brasil um país muito volátil, assim como o mundo. O planejamento estratégico dá uma âncora de segurança nesses momentos tão voláteis.
No negócio de capital intensivo em que o comprador adquire o imóvel ou o seu bem maior da vida, a macroeconomia impacta muito, assim como os juros e a inflação. Os empresários acham que o negócio é incompreensível, mas não é. “Temos de analisar tudo, ver que a cada 4 anos muda tudo, os ciclos são intensos, não adianta trabalhar no Brasil e achar que ele vai crescer por 20 anos seguidos”, ensina.
A visão de longo prazo é bem relevante principalmente para negócios imobiliários. Tem de conseguir casar dois vetores opostos que é o empreendedorismo versus risco. No Brasil, o ambiente é altamente arriscado para empreender pois a estrutura do país leva as empresas a crises abruptas e incontroláveis do ponto de vista de onde vão chegar. Então, empreender com baixo risco é um dos pontos cruciais para se ter uma empresa de longo prazo.
O negócio com alto consumo de capital, como o imobiliário, necessita de solidez financeira. Segundo Leandro a visão financeira da Melnick e da Even, o ROI, retorno de capital ao capital próprio (que não é o lucro) foi um grande diferencial. “Estruturamos a empresa para ser a mais rentável do Brasil, não necessariamente a maior e a mais lucrativa”, declara. “Foi isso que nos fez dar um salto no processo de crescimento”.
Também foi dada muita importância ao propósito da empresa: O que uma incorporadora faz? Produtos imobiliários. A empresa que veio do altíssimo padrão busca fazer produtos altamente diferenciados, lendo as demandas do cliente e satisfazendo-as. Os produtos são mais caros, mas têm muito atributo. Isso protege a empresa quando o mercado está mais competitivo.
Nos 10 anos que antecederam o IPO da Melnick ela era a mais rentável do setor. O patrimônio dos sócios da Melnick cresceu 21% durante 10 anos seguidos por conta da implementação de uma metodologia de gestão. E esse foi o extrato financeiro que permitiu a Melnick fazer o IPO junto com a tese de que o Sul do Brasil não tem empresas abertas para concorrer.
Os propósitos das empresas estão ligados ao dia a dia da incorporadora que é fazer produtos. Produtos bem diferenciados que as duas empresas chamam de produtos fantásticos. O crescimento não é por volume e sim diferenciação que traz margem alta e protegem as empresas das oscilações de mercado.
E como as empresas conquistaram o ROI alto? A primeira foi a estrutura de capital da empresa. Normalmente essa estrutura das incorporadoras veem de capital próprio, alavancagem (algum nível de dívida). Como o mundo não é cíclico, o endividamento no Brasil é um problema quando acontece movimentos como os atuais onde os juros crescem rapidamente e o ROI fica muito penalizado.
“Nós viemos de empresa pequena que não tinha capital. Nossa história foi feita por meio de parcerias com investidores. No início faziam permutas imobiliárias. Compravam o terreno e permutavam com a empresa. Quando fizemos a parceria com a Even que em tese não precisaríamos mais deste investidor, continuamos com ele. Entendemos que não era uma bengala de capital para investimentos da empresa, o investidor foi a estrutura certa para uma empresa de longo prazo no Brasil”, declara Leandro.
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