Imóveis: você costuma incluir na sua carteira de investimentos?

Nas carteiras de investimentos dos brasileiros, os imóveis representam em média 70% do patrimônio total, ante 30% dos ativos financeiros. Um fato muito comum até mesmo entre os Family Offices é investir em imóveis avaliando-os apenas como bens patrimoniais.

Frequentemente, os investidores observam somente o potencial de valorização de longo prazo das propriedades e a renda dos aluguéis como fatores de retorno do investimento em imóveis. No entanto, há um emaranhado de outros pontos. Essa equação não é tão simples quanto parece.

O caminho mais adequado para analisar os investimentos em imóveis — sejam eles residenciais, conjuntos comerciais e corporativos ou terrenos, é considerá-los como se fossem ativos financeiros. Para tal, é necessário calcular a taxa de retorno de cada imóvel, considerando todo o fluxo de receitas e despesas, além da variação de preço do metro quadrado.

Deve-se fazer um levantamento criterioso, porque existe uma vasta relação de custos e, por vezes, alguns itens são ignorados. A lista inclui taxa de corretagem, escritura, registro em cartório, ITBI, IPTU, IR, condomínio e serviços de manutenção dos empreendimentos. No caso dos imóveis financiados, os desembolsos com juros e despesas financeiras devem entrar nessa conta. A avaliação completa começa no processo de aquisição dos imóveis e se estende durante todo o período de posse do bem.

Assim, ao ter todas essas variáveis em mente, os investidores devem calcular e monitorar periodicamente a rentabilidade dos bens imobiliários da mesma forma que fazem com os produtos financeiros, pois seu resultado depende de todo um fluxo financeiro, assim como um título de renda fixa.

No caso do fluxo de aluguéis, os riscos estão relacionados ao aumento nas taxas de vacância e ao achatamento dos valores em períodos de economia fraca ou em locais com superoferta de empreendimentos.

Deve-se ter em mente ainda que no período de vacância de um imóvel é o próprio proprietário que arca com os custos de impostos, condomínio e manutenção, o que exige liquidez para bancar esses gastos. Essa situação altera significativamente o fluxo financeiro e o retorno do investimento.

ANALISE SEU PORTFÓLIO INTEGRALMENTE

Para uma gestão eficiente, é importante considerar o impacto dos investimentos em imóveis no retorno total da carteira, ou seja, junto também com os ativos financeiros. Dessa forma, o investidor consegue realmente analisar sua performance como um todo, e não considerar esses bens patrimoniais apenas como ativos sem efeito no rendimento de seu portfólio.

Avaliar a composição de liquidez, de risco e retorno de uma carteira sem incorporar os investimentos imobiliários pode levar o investidor a conclusões erradas e influenciar nas metas que pretende alcançar no curto, médio e longo prazo. Ao analisar patrimônio e investimentos deve-se ter um controle bem apurado e apropriado para cada
tipo de ativo. É necessário ter também um controle detalhado da gestão de aluguéis, por exemplo, bem como é necessário controlar a valorização dos títulos de renda fixa a fim de negociar taxas com maior eficiência.

Hoje, em vez de usar planilhas eletrônicas, que são trabalhosas em sua manutenção e podem levar a erros de fórmulas e digitação, o investidor já conta com sistemas que efetuam todos esses cálculos complexos de forma automatizada.

Essas ferramentas são capazes de consolidar os diversos tipos de ativos, financeiros ou não, e calcula o desempenho da carteira de investimentos como um todo. A tecnologia é uma grande aliada na gestão e no controle dos investidores e dos Family Offices, pois fornece mais dados e apoia a gestão e a tomada de decisões.

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Por Smart Brain Financial Systems, plataforma de consolidação de investimentos.